Por: Rafael Porto Lovato
Mestre em Direito Econômico pela PUC/PR.
Especialista em Direito Empresarial.
Sócio e Diretor de Consultivo e Contencioso Empresarial do P+M
A cidade de Curitiba vem tentando transformar uma dor recorrente do setor imobiliário — incerteza e demora no licenciamento — em agenda de modernização. Em 2023, a cidade consolidou em um único regulamento as regras para construir e reformar, com a promessa de mais clareza e menos fricção para aprovar projetos.
Já em 2026, esse mesmo impulso chega aos condomínios horizontais, formato que ganhou espaço nas capitais por unir lotes autônomos, áreas comuns e governança condominial.
O timing não é casual.
A Câmara Brasileira da Indústria da Construção apontou que o mercado imobiliário brasileiro fechou 2025 com 453.005 unidades lançadas no acumulado de 12 meses e VGL de R$ 292,3 bilhões, o que indica demanda e competição por velocidade de execução.[1] Na Região Metropolitana de Curitiba, o Sinduscon-PR registrou aumento de 33% no número de novos empreendimentos, reforçando a pressão por procedimentos previsíveis.[2]
É nesse cenário que entra o Decreto Municipal nº 254/2026,[3] publicado no dia 03/03/2026, que regulamenta a aprovação de condomínios horizontais em Curitiba. Em linhas gerais, ele define o condomínio horizontal como o empreendimento em que um lote é fracionado em unidades autônomas (sublotes) com áreas comuns, sob regras do condomínio edilício. O decreto também fixa um requisito urbanístico básico: nenhum sublote pode existir sem acesso ao logradouro público, ainda que esse acesso se dê por via interna de circulação.
A mudança central, contudo, é procedimental. Na divulgação da medida, a Prefeitura afirmou que, antes, era necessário apresentar de saída os projetos das edificações em cada sublote; agora, esses projetos podem ser apresentados posteriormente.[4] Na prática, é a institucionalização de uma “aprovação por etapas”. O próprio decreto reforça essa lógica ao dizer que cada sublote é unidade autônoma e que não há obrigatoriedade de aprovar, junto com ele, a área construída vinculada.
O ganho é evidente: o empreendedor consegue avançar no licenciamento do conjunto e na viabilidade do produto sem “congelar” desde o início tipologias arquitetônicas que mudam conforme estratégia comercial e demanda. Em mercados aquecidos, esse fôlego pode significar antecipar lançamentos, reduzir retrabalho e diminuir o custo do atraso — uma vantagem competitiva relevante.
Só que simplificar não é sinônimo de afrouxar. O decreto deixa claro que a aprovação do condomínio se dá por alvará de construção emitido pela Secretaria Municipal do Urbanismo, observando a Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei 15.511/2019) e o regulamento municipal de edificações (Decreto 2.397/2023).
Além disso, condicionantes ambientais entram na análise por órgãos municipais. Em outras palavras: a etapa inicial pode ser menos pesada, mas continua exigindo um masterplan compatível com parâmetros urbanísticos. Se o desenho nasce no limite, o risco não desaparece; ele só aparece mais tarde — e mais caro.
Na frente registral, a lógica de etapas também tem reflexos. Para incorporar ou instituir o condomínio, o empreendedor deve levar ao Registro de Imóveis o alvará do condomínio horizontal ou, conforme o caso, o certificado de vistoria de conclusão das obras de infraestrutura e da área comum construída. Isso obriga a sincronizar o cronograma de obra, entrega de infraestrutura e estratégia de comercialização, sob pena de travar operações que dependem de formalização registral.
Há ainda um segundo eixo de atenção, ligado à responsabilidade privada sobre o empreendimento. O novo Decreto afirma que a propriedade das áreas comuns não é transferida ao Município e que vias internas privadas não implicam integração ao sistema viário municipal nem manutenção pelo poder público. Isso reforça que infraestrutura e conservação tendem a permanecer “dentro do condomínio”, devendo estar bem disciplinadas na Convenção, com divisão clara de obrigações e custos.
A aprovação por etapas também exige cuidado na ponta comercial. Se os projetos dos sublotes vêm depois, cresce o risco de desalinhamento entre publicidade, memorial descritivo e viabilidade técnica futura — um terreno fértil para conflito com compradores, ajustes de escopo e judicialização evitável.
No balanço, o Decreto nº 254/2026 é um avanço: aproxima o procedimento administrativo da realidade econômica do setor, remove barreiras iniciais e dá mais previsibilidade ao caminho do licenciamento. Mas ele premia quem trata a simplificação como oportunidade de governança — e não como convite ao improviso. Em capitais e grandes centros, atualizar normas urbanísticas não é detalhe burocrático: é desenhar incentivos para que a cidade cresça com qualidade e responsabilidade. E, para o setor da construção, a mensagem é clara: a inovação regulatória é positiva, desde que acompanhada de planejamento técnico e orientação jurídica qualificada.
[1] https://cbic.org.br/mercado-imobiliario-fechou-quarto-trimestre-de-2025-com-recordes-em-lancamentos-e-vendas/
[2] https://sindusconpr.com.br/curitiba-impulsiona-o-setor-da-construcao-civil-em-2025-6292-p
[3] https://leis.org/municipais/pr/curitiba/lei/decreto/2026/254/decreto-n-254-2026-regulamenta-a-aprovacao-de-condominios-horizontais-no-municipio-de-curitiba
[4] https://www.curitiba.pr.gov.br/noticias/na-abertura-da-programacao-de-aniversario-urbanismo-moderniza-normas-sobre-parcelamento-do-solo/81914
